Każdy stan faktyczny jest inny, w związku z czym powyższy wpis nie może stanowić porady prawnej w Państwa indywidualnej sprawie. Jeżeli chcieliby Państwo uzyskać pomoc prawną w zakresie problematyki  opisanej powyżej zapraszamy do kontaktu z kancelarią za pomocą formularza znajdującego się pod tym linkiem. Zasady wykorzystania informacji zawartych w powyższym artykule dostępne są pod tym linkiem.

Rachunek powierniczy – gdzie trafiają środki wpłacone przez nabywców mieszkań na podstawie umowy deweloperskiej?

Podstawowym celem umowy deweloperskiej jest wybudowanie przez dewelopera budynku, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności tego lokalu na nabywcę. Proces realizacji celu umowy deweloperskiej jest z natury rzeczy dla dewelopera istotnym wysiłkiem finansowym. Z powyższego względu deweloperzy poszukują możliwie najefektywniejszych dla siebie źródeł finansowania inwestycji. Najprostszym i najbardziej ekonomicznym z punktu widzenia dewelopera sposobem jest w tym przypadku finansowanie ze środków wpłacanych przez nabywców na etapie zawierania umowy deweloperskiej. Model ten może jednak nieść dla nabywców istotne ryzyko, bowiem niejednokrotnie nabywcy wpłacają środki finansowe na rzecz dewelopera na etapie tzw. dziury w ziemi, w związku z czym mogliby oni ponosić ryzyko ekonomiczne np. upadłości dewelopera w toku procesu budowlanego. 

Z powyższego względu prawodawca przewidział mechanizm gromadzenia środków pieniężnych wpłaconych przez nabywców nieruchomości na tzw. rachunkach powierniczych. Zgodnie z zapisami tzw. ustawy deweloperskiej  rachunkiem powierniczym jest należący do dewelopera rachunek bankowy, służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywców nieruchomości na cele określone w umowie deweloperskiej. Ustawa deweloperska wyróżnia dwa rodzaje rachunku powierniczego – otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.      

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy jest należącym do dewelopera rachunkiem bankowym, który służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje na rzecz dewelopera zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego. Oznacza to, że wpłacone przez nabywców środki pieniężne są w dyspozycji banku. Bank stanowi w tym przypadku „podmiot trzeci” względem stron, a więc rodzaj gwaranta bezpieczeństwa środków pieniężnych, który wypłaca deweloperowi pieniądze partiami, po pozytywnym zweryfikowaniu postępów w realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Przykładowo deweloper otrzymuje od banku wypłatę 20% środków uiszczonych przez nabywców dopiero po ukończeniu określonego etapu budowy np. osiągnięciu tzw. stanu zero. Pozostałe 80% środków jest zablokowanych do czasu ukończenia przez dewelopera dalszych etapów inwestycji.      

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy jest z kolei należącym do dewelopera rachunkiem bankowym służącym gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę każdego z praw wynikających z tych umów. Oznacza to, że deweloper otrzymuje wpłacone przez nabywcę środki pieniężne, dopiero po przeniesieniu na niego prawa własności nieruchomości, a więc de facto po całkowitym wykonaniu umowy deweloperskiej.      

Mechanizm działania rachunków powierniczych ma gwarantować, że np. w przypadku upadłości dewelopera środki pieniężne trafiają z powrotem do nabywców. W obecnym stanie prawnym interesy nabywców nieruchomości są więc bardziej chronione niż miało to miejsce przed obowiązywaniem ustawy deweloperskiej. Aktualna regulacja jest kompromisem, który pozwala deweloperom sprawniej realizować przedsięwzięcia budowlane, co z kolei sprzyja większej podaży nieruchomości na rynku i w teorii skutkuje obniżeniem ich cen i wzbogaceniem oferty.  

Polityka prywatności znajduje się pod tym linkiem